Lex Koller : acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger

Droit économique · Bachelor 3

LFAIE : personnes visées, régime d'autorisation, exceptions et sanction de nullité.

Introduction

La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, dite Lex Koller) soumet à autorisation l'achat d'immeubles en Suisse par des personnes qui ne sont pas considérées comme suffisamment rattachées au pays. Elle poursuit un but d'aménagement du territoire et de maîtrise du sol : éviter un « bradage » du territoire national.

Le régime repose sur un principe d'interdiction avec réserve d'autorisation, assorti de nombreuses exceptions (résidence principale, établissement stable) et de motifs d'autorisation limités, notamment pour les résidences secondaires. Son application est cantonale, sous contrôle du Tribunal fédéral.

Pour un investisseur étranger, la LFAIE est le premier filtre à vérifier avant toute transaction immobilière : une acquisition sans autorisation nécessaire est frappée de nullité.

Objectifs d'apprentissage

Identifier les personnes à l'étranger au sens de la LFAIE
Distinguer acquisitions libres et acquisitions soumises à autorisation
Expliquer les sanctions en cas d'acquisition non autorisée
Qualifier un cas pratique d'investissement immobilier transfrontalier

Concepts clés

Personnes à l'étranger: Sont notamment visés les ressortissants étrangers hors UE/AELE sans permis d'établissement, les ressortissants UE/AELE sans domicile en Suisse, les sociétés ayant leur siège à l'étranger et les sociétés suisses dominées par des personnes à l'étranger.
Acquisitions libres: Résidence principale de l'acquéreur en Suisse et immeubles servant d'établissement stable d'une entreprise ne sont pas soumis à autorisation.
Sanction de nullité: Une acquisition qui aurait exigé une autorisation, mais qui n'en bénéficie pas, est nulle ; l'acte est d'abord suspendu jusqu'à décision de l'autorité.

Conclusion

La LFAIE protège le sol suisse en ciblant les acquéreurs sans lien suffisant avec le pays. Pour un cas pratique, on suit toujours trois étapes : qualifier l'acquéreur, qualifier l'immeuble, puis vérifier exception ou motif d'autorisation.

La sanction de nullité fait de cette vérification un préalable incontournable à toute transaction immobilière transfrontalière.

Cartes

Quel est le but principal de la LFAIE ?: Limiter la mainmise de personnes à l'étranger sur le sol suisse, dans une logique d'aménagement du territoire et de contrôle de l'immobilier.
Qui est en principe une « personne à l'étranger » ?: Notamment le ressortissant d'un État hors UE/AELE sans permis d'établissement, ou une société avec siège à l'étranger.
Un ressortissant UE domicilié en Suisse est-il soumis à la LFAIE ?: En principe non pour sa résidence : il est traité comme un Suisse, en vertu de l'accord sur la libre circulation des personnes, s'il est domicilié en Suisse.
Pourquoi une société suisse peut-elle être soumise à la LFAIE ?: Parce qu'elle peut être dominée par des personnes à l'étranger (participation majoritaire ou influence déterminante) : la loi évite les contournements via une société écran.
Quelles acquisitions échappent à autorisation ?: La résidence principale de l'acquéreur et l'immeuble qui sert d'établissement stable à une entreprise, notamment industrielle ou commerciale.
Un investisseur étranger peut-il acheter un immeuble de rendement à titre de simple placement ?: En principe non : l'acquisition d'immeubles à des fins de pur placement de capital est soumise à autorisation et, hors exception, refusée.
Que se passe-t-il si une acquisition soumise à autorisation est conclue sans elle ?: L'acte est suspendu, puis nul si l'autorisation est refusée ou n'est pas demandée ; le registre foncier ne doit pas procéder à l'inscription.
Quelle autorité accorde l'autorisation ?: Une autorité cantonale désignée par chaque canton, avec voies de recours cantonales puis fédérales.
Quel rôle pour le registre foncier ?: Il vérifie l'assujettissement et doit exiger la décision d'autorisation ou une décision de non-assujettissement avant d'inscrire l'acquéreur.

Glossaire

LFAIE: Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, soumettant à autorisation les achats immobiliers par des acquéreurs insuffisamment rattachés à la Suisse.
Personne à l'étranger: Acquéreur qui, selon la loi, n'a pas de lien suffisant avec la Suisse : domicile, nationalité ou siège déterminant.
Établissement stable: Installation fixe d'affaires par laquelle une entreprise exerce son activité ; l'immeuble qui lui sert est acquérable librement.
Résidence principale: Logement où l'acquéreur est domicilié et séjourne effectivement en Suisse ; son acquisition est libre.
Nullité: Sanction de l'acquisition réalisée sans autorisation requise, privée d'effets juridiques.
Contingent cantonal: Nombre maximal d'autorisations pour résidences secondaires ou logements de vacances que la Confédération octroie aux cantons.