# Due diligence d'une acquisition immobilière en Suisse

Gestion de patrimoine · Master 1

> Registre foncier, servitudes, charges, restrictions publiques et contrôles avant l'achat.

## Introduction

L'achat d'un immeuble par un client fortuné suppose un examen complet avant la signature chez le notaire. En Suisse, le registre foncier est la source centrale: il indique le propriétaire, les servitudes, les charges foncières, les gages immobiliers, les annotations et les mentions grevant l'immeuble.

Au-delà du droit privé, il faut examiner les restrictions de droit public (affectation, zone, protection du patrimoine, bruit, risques naturels), l'éventuelle pollution du terrain, l'état du bâtiment, les baux en cours et la situation financière du bien. Un acquéreur étranger doit vérifier l'applicabilité de la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE).

La vente immobilière nécessite en droit suisse un acte authentique, ce qui place le notaire au centre de la procédure.

## Objectifs d'apprentissage

- Lire un extrait du registre foncier
- Identifier servitudes, charges et gages pesant sur un immeuble
- Examiner restrictions publiques, pollution et risques naturels
- Auditer baux, état du bâtiment et financement

## Concepts clés

- **Registre foncier** : Registre public recensant propriété et droits réels sur les immeubles.
- **Servitude** : Charge grevant un immeuble au profit d'un autre, par exemple un droit de passage.
- **Restriction de droit public** : Limite imposée par l'aménagement du territoire ou la protection de l'environnement.
- **Acte authentique** : Forme notariée requise pour la vente d'un immeuble.

## Conclusion

Une acquisition immobilière sûre repose sur une vérification méthodique des droits, des charges et des contraintes du bien. Le registre foncier, le cadastre des restrictions et l'examen des baux forment le socle d'une due diligence que le conseiller coordonne avec le notaire et les experts.

## Cartes

### Que contient le registre foncier ?

Propriétaire, désignation de l'immeuble, servitudes, charges foncières, gages immobiliers, annotations et mentions.

### Qu'est-ce qu'une servitude ?

Une charge grevant un immeuble en faveur d'un autre ou d'une personne, par exemple un droit de passage ou de vue.

### Pourquoi lire les servitudes avant l'achat ?

Parce qu'elles peuvent limiter l'usage, la construction ou la valeur de l'immeuble.

### Qu'est-ce qu'un gage immobilier ?

Une garantie sur l'immeuble en faveur d'un créancier, souvent une cédule hypothécaire ou une hypothèque.

### Quelles restrictions de droit public faut-il vérifier ?

Zone d'affectation, protection du patrimoine, nuisances sonores, dangers naturels et autres limites inscrites au cadastre correspondant.

### Pourquoi vérifier la pollution du terrain ?

Pour identifier un site contaminé dont l'assainissement pourrait entraîner des coûts importants.

### Que faut-il examiner dans un immeuble locatif ?

Les baux, loyers, charges, arriérés, état locatif et pouvoir de hausse au regard du droit du bail.

### Que prévoit le droit suisse pour la vente immobilière ?

Elle exige un acte authentique, dressé par un notaire.

### Quand la LFAIE peut-elle s'appliquer ?

Lorsque l'acquéreur est une personne à l'étranger: une autorisation peut alors être nécessaire selon l'immeuble et le canton.

## Glossaire

- **Servitude** : Droit grevant un immeuble au profit d'un autre.
- **Cédule hypothécaire** : Titre de gage immobilier garantissant une dette.
- **Cadastre RDPPF** : Cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière.
- **Site pollué** : Terrain contaminé nécessitant surveillance ou assainissement.
- **Mention** : Inscription indiquant une restriction légale de la propriété.
- **LFAIE** : Loi limitant l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger.

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