Évaluer un projet hôtelier : VAN, TRI, payback
Tourisme · Master 1
Critères d'investissement appliqués à un hôtel : flux, actualisation et délai de récupération.
Introduction
Construire ou rénover un hôtel mobilise des montants importants pendant de longues années. Avant de décider, on estime les flux de trésorerie futurs et on les compare à l'investissement initial. Trois outils sont classiques : la valeur actuelle nette (VAN), le taux de rentabilité interne (TRI) et le délai de récupération.
La VAN actualise les flux au coût du capital et mesure la valeur créée. Le TRI est le taux qui annule la VAN. Le délai de récupération indique le temps nécessaire pour retrouver la mise initiale, sans tenir compte de la valeur temps de l'argent dans sa version simple.
Dans le tourisme, ces calculs doivent intégrer la saisonnalité, la montée en charge progressive de l'établissement et une valeur résiduelle prudente.
Objectifs d'apprentissage
- Calculer une VAN simple
- Expliquer le TRI et son seuil de décision
- Comparer délai de récupération et VAN
- Identifier les hypothèses sensibles d'un projet hôtelier
Concepts clés
- VAN
- Somme des flux actualisés moins l'investissement initial ; une VAN positive crée de la valeur.
- TRI
- Taux d'actualisation pour lequel la VAN est nulle.
- Délai de récupération
- Durée nécessaire pour que les flux cumulés couvrent l'investissement.
Conclusion
VAN, TRI et délai de récupération forment la base de l'évaluation d'un projet touristique. Ils doivent être utilisés ensemble et accompagnés d'une analyse de risque.
À retenir : une VAN positive crée de la valeur, le TRI se compare au coût du capital et le payback simple ne suffit pas.
Cartes
- Que mesure la VAN ?
- La valeur créée par un projet : flux futurs actualisés moins investissement initial.
- Quelle règle de décision applique-t-on à la VAN ?
- Un projet est intéressant si sa VAN est positive au taux d'actualisation exigé.
- Qu'est-ce que le TRI ?
- Le taux d'actualisation qui rend la VAN égale à zéro.
- Comment décider avec le TRI ?
- On retient le projet si son TRI dépasse le coût du capital ou le taux exigé.
- Comment se calcule le délai de récupération simple ?
- Investissement divisé par le flux annuel constant, par exemple 1 000 000 / 250 000 = 4 ans.
- Quelle limite a le délai de récupération simple ?
- Il ignore la valeur temps de l'argent et les flux après la date de récupération.
- Pourquoi actualiser les flux ?
- Un franc reçu plus tard vaut moins qu'un franc reçu aujourd'hui, en raison du coût du capital et du risque.
- Quelle hypothèse est critique pour un hôtel ?
- Le taux d'occupation et le prix moyen, qui conditionnent tous les flux futurs.
- Pourquoi faire une analyse de sensibilité ?
- Pour tester l'effet d'une baisse d'occupation ou d'une hausse des coûts sur la VAN.
Glossaire
- VAN
- Valeur actuelle nette d'un projet d'investissement.
- TRI
- Taux de rentabilité interne, rendement annuel d'un projet.
- Actualisation
- Calcul de la valeur d'un flux futur à la date d'aujourd'hui.
- Coût du capital
- Rendement exigé par les financeurs de l'entreprise.
- Valeur résiduelle
- Valeur estimée du bien en fin d'horizon de projet.
- Analyse de sensibilité
- Test de l'effet de variations des hypothèses sur le résultat.