# Immobilier indirect et infrastructure: agio et valeur nette Gestion de patrimoine · Bachelor 3 > Fonds immobiliers suisses cotés, agio, valeur nette d'inventaire et infrastructure. ## Introduction L'immobilier occupe une place importante dans les patrimoines suisses, souvent via la résidence principale. Pour diversifier sans acheter de bien, les clients peuvent recourir aux placements indirects: fonds immobiliers, fondations de placement ou sociétés immobilières cotées, et, pour les revenus réels de long terme, aux actifs d'infrastructure. Les fonds immobiliers suisses cotés en bourse présentent une particularité: leur prix de marché peut s'écarter de la valeur nette d'inventaire (VNI), générant un agio (prime) ou un disagio (décote). Cet écart est un indicateur de valorisation à surveiller, notamment lorsque les taux d'intérêt varient. Ce deck compare placements directs et indirects, explique la lecture de l'agio et situe l'infrastructure parmi les actifs réels, avec leurs risques de taux, de liquidité et de régulation. ## Objectifs d'apprentissage - Comparer immobilier direct et immobilier indirect pour un portefeuille privé - Interpréter l'agio et le disagio d'un fonds immobilier coté - Expliquer la sensibilité aux taux d'intérêt des actifs immobiliers - Situer l'infrastructure comme classe d'actifs réels ## Concepts clés - **VNI et prix de marché** : La valeur nette d'inventaire reflète les expertises du parc; le cours reflète l'offre et la demande des investisseurs. - **Agio et disagio** : Un agio élevé signale une forte demande, mais réduit le rendement futur pour l'acheteur. - **Actifs d'infrastructure** : Réseaux, énergie, transports: revenus souvent régulés ou contractuels, adossés à l'inflation, mais peu liquides. ## Conclusion L'immobilier indirect et l'infrastructure complètent un portefeuille privé en apportant des revenus réels et une diversification, à condition d'en comprendre la valorisation. L'agio est un outil simple pour jauger le prix payé par rapport à la valeur des immeubles. La sensibilité aux taux, la liquidité limitée de certains véhicules et la concentration sectorielle sont les trois points d'attention récurrents du conseiller. ## Cartes ### Quels sont les avantages de l'immobilier indirect ? Diversification, ticket d'entrée faible, gestion déléguée et, pour les titres cotés, liquidité de marché. ### Qu'est-ce que la VNI d'un fonds immobilier ? La valeur des immeubles, estimée par des experts, nette des dettes, divisée par le nombre de parts. ### Que signifie un agio de 15 % ? La part se négocie 15 % au-dessus de sa valeur nette d'inventaire. ### Pourquoi un agio élevé est-il un signal de prudence ? Parce que l'acheteur paie une prime qui peut se réduire, notamment si les taux montent. ### Comment les taux d'intérêt influencent-ils l'immobilier coté ? Une hausse des taux renchérit le financement et rend les rendements de distribution relativement moins attractifs, ce qui pèse sur les cours. ### Qu'est-ce que le rendement de distribution ? Le revenu distribué par part rapporté au cours, souvent comparé aux obligations de la Confédération. ### Qu'est-ce que l'infrastructure comme classe d'actifs ? Des actifs réels comme des réseaux ou des installations d'énergie générant des revenus durables, souvent régulés. ### Quel risque pour un investisseur dans une fondation de placement immobilière ? Une liquidité limitée: les émissions et rachats se font à des dates fixées, parfois avec des préavis. ### Pourquoi diversifier géographiquement et par type d'immeuble ? Pour réduire la dépendance à un marché local, à un secteur (logement, bureaux, commerces) ou à un locataire. ## Glossaire - **Valeur nette d'inventaire** : Valeur de l'actif net d'un fonds rapportée au nombre de parts en circulation. - **Agio** : Prime du cours de marché par rapport à la valeur nette d'inventaire. - **Disagio** : Décote du cours de marché par rapport à la valeur nette d'inventaire. - **Taux de capitalisation** : Rapport entre le revenu locatif net d'un immeuble et sa valeur. - **Taux de perte sur loyers** : Part des loyers théoriques non perçue en raison de vacances ou d'impayés. - **Actif réel** : Actif tangible ou à flux liés à des biens physiques, souvent sensible à l'inflation. https://ruvy.ch/decks/-P5CdQuxIcSmfoK9K8uf