# Financement hypothécaire: fonds propres et supportabilité

Gestion de patrimoine · Master 1

> Structurer le financement d'un logement: fonds propres, amortissement, supportabilité, taux.

## Introduction

Pour la plupart des ménages, le logement est le premier actif et la première dette. Son financement conditionne leur liquidité, leur fiscalité et leur capacité à épargner, d'où l'importance de le traiter dans le cadre de la gestion patrimoniale.

Les banques suisses appliquent des règles d'autorégulation précises: avance limitée à un pourcentage de la valeur de nantissement, fonds propres minimaux dont une part non issue de la prévoyance professionnelle, amortissement obligatoire du deuxième rang, et calcul de supportabilité avec un taux théorique supérieur au taux du marché.

Le choix du type de taux (fixe, variable, SARON) et du mode d'amortissement (direct ou indirect via le pilier 3a) complète le dispositif.

## Objectifs d'apprentissage

- Calculer l'avance maximale et les fonds propres nécessaires
- Décrire l'utilisation autorisée de l'avoir de prévoyance pour le logement
- Expliquer l'amortissement du deuxième rang
- Appliquer le calcul de supportabilité avec taux théorique
- Comparer hypothèque à taux fixe et hypothèque SARON

## Concepts clés

- **Valeur de nantissement** : Valeur retenue par la banque, en général le plus bas entre prix d'achat et estimation, sur laquelle s'applique l'avance.
- **Fonds propres** : Part non financée par l'hypothèque; une partie minimale doit provenir de ressources autres que le 2e pilier.
- **Amortissement** : Remboursement du deuxième rang dans un délai fixé par les directives bancaires.
- **Supportabilité** : Vérification que la charge calculée avec un taux théorique n'excède pas une fraction du revenu.

## Conclusion

Le financement d'un logement combine apport, endettement, amortissement et fiscalité. Une structure prudente préserve la liquidité du ménage et sa capacité à absorber une hausse des taux.

Le conseiller doit coordonner hypothèque, prévoyance et planification de la retraite plutôt que de les traiter séparément.

## Cartes

### Quelle avance maximale les banques accordent-elles en général ?

Environ 80 % de la valeur de nantissement du bien, soit au moins 20 % de fonds propres pour un logement à usage propre.

### Comment est déterminée la valeur de nantissement ?

En règle générale par le plus bas du prix d'achat et de l'estimation de la banque.

### Quelle part des fonds propres peut provenir du 2e pilier ?

Une partie seulement: les directives exigent qu'au moins une fraction, usuellement 10 % de la valeur, provienne de fonds propres dits durs, hors prévoyance professionnelle.

### Qu'est-ce que l'EPL ?

L'encouragement à la propriété du logement permet de retirer ou de mettre en gage l'avoir de prévoyance pour financer la résidence principale, avec effets sur les prestations de risque.

### Comment fonctionne l'amortissement du deuxième rang ?

La part de l'hypothèque au-delà d'environ deux tiers de la valeur doit être remboursée dans un délai maximal, couramment quinze ans.

### Quelle différence entre amortissement direct et indirect ?

Direct: la dette diminue. Indirect: on verse sur un compte 3a nanti; la dette reste, les intérêts restent déductibles et l'avoir 3a est déduit au terme.

### Comment la banque calcule-t-elle la supportabilité ?

Avec un taux d'intérêt théorique élevé (autour de 5 %), un amortissement et des frais d'entretien estimés; la charge ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut.

### Qu'est-ce qu'une hypothèque SARON ?

Un crédit dont le taux suit un taux de référence du marché monétaire suisse plus une marge; il peut varier à la hausse comme à la baisse.

### Quel avantage et quel risque pour une hypothèque à taux fixe ?

Elle offre une charge d'intérêt stable pour la durée choisie mais coûte souvent plus cher en cas de baisse des taux et comporte des pénalités de sortie anticipée.

## Glossaire

- **Valeur de nantissement** : Valeur du bien retenue par la banque pour fixer l'avance maximale.
- **Fonds propres** : Part de l'acquisition financée par le client sans emprunt.
- **EPL** : Encouragement à la propriété du logement par retrait ou mise en gage de la prévoyance.
- **Deuxième rang** : Fraction de l'hypothèque dépassant environ deux tiers de la valeur, qui doit être amortie.
- **Supportabilité** : Capacité du ménage à supporter durablement la charge hypothécaire.
- **SARON** : Taux de référence du marché monétaire suisse, basé sur des transactions garanties au jour le jour.

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