Valeur locative et frais d'entretien de l'immeuble privé

Droit fiscal · Master 1

Valeur locative, déduction des frais d'entretien et des intérêts passifs du propriétaire.

Introduction

Le propriétaire qui habite lui-même son logement ne perçoit aucun loyer, mais il bénéficie d'un avantage économique: il économise le loyer qu'il paierait s'il était locataire. Le droit fiscal suisse intègre cet avantage dans le revenu imposable sous la forme de la valeur locative. L'art. 21 al. 1 let. b LIFD range en effet dans le rendement de la propriété immobilière la valeur locative de l'habitation du propriétaire, à côté des loyers encaissés.

La contrepartie est la déduction des frais qui permettent d'entretenir et de conserver l'immeuble. La loi permet de déduire les frais d'entretien effectifs ou une déduction forfaitaire (art. 32 LIFD), ainsi que certains investissements favorisant les économies d'énergie ou la protection de l'environnement, et les intérêts passifs dans les limites de l'art. 33 LIFD. La difficulté pratique consiste à distinguer les frais d'entretien, déductibles, des dépenses qui augmentent la valeur du bien et qui ne le sont pas.

Le système est critiqué depuis longtemps, car il impose un revenu fictif. Le législateur fédéral a adopté en 2025 un changement de système qui supprime l'imposition de la valeur locative de la résidence principale et, en contrepartie, la plupart des déductions liées. Ce deck de niveau Master présente le régime actuel et ses logiques, et les termes du débat sur la réforme.

Objectifs d'apprentissage

Expliquer pourquoi la valeur locative est comprise dans le revenu imposable du propriétaire occupant
Décrire les principes de fixation de la valeur locative et le contrôle du Tribunal fédéral
Distinguer les frais d'entretien déductibles des dépenses de plus-value non déductibles
Appliquer la déduction forfaitaire ou effective et les déductions d'investissements écologiques
Situer la déduction des intérêts passifs et les enjeux du changement de système

Concepts clés

Valeur locative: Revenu fictif correspondant à l'avantage tiré de l'usage de son propre logement. Elle est fixée par l'autorité cantonale en pourcentage du loyer du marché et doit respecter le principe d'égalité de traitement entre propriétaires et locataires.
Seuil du loyer du marché: Le Tribunal fédéral admet que la valeur locative soit inférieure au loyer du marché pour tenir compte de l'encouragement à la propriété du logement, mais il exige qu'elle n'en soit pas déconnectée: elle ne doit pas descendre en dessous d'un seuil proche de 60% du loyer du marché.
Frais d'entretien: Les frais effectifs d'entretien de l'immeuble sont déductibles, ou le contribuable peut choisir une déduction forfaitaire (art. 32 LIFD). Le choix s'exerce par période fiscale et se justifie lorsque des travaux importants sont réalisés.
Entretien ou plus-value: Les travaux qui maintiennent la valeur ou l'usage de l'immeuble sont des frais d'entretien déductibles. Ceux qui l'augmentent, comme un agrandissement ou une amélioration de standing, sont des dépenses d'investissement non déductibles, mais qui comptent dans le prix de revient pour le gain immobilier.
Intérêts passifs: Les intérêts hypothécaires sont déductibles (art. 33 LIFD), dans la limite des rendements de la fortune imposables augmentés d'une somme forfaitaire. La valeur locative joue ainsi le rôle de rendement imposable face aux intérêts déduits.

Conclusion

Le régime actuel de la propriété du logement repose sur un équilibre: imposition de la valeur locative comme revenu fictif, compensée par la déduction des frais d'entretien, des investissements écologiques et des intérêts passifs. Le contrôle exercé par le Tribunal fédéral vise à garantir l'égalité de traitement avec les locataires.

La réforme du changement de système modifie les termes de cet équilibre pour la résidence principale. En pratique, la qualification des travaux entre entretien et plus-value reste la question la plus fréquente, et il convient de vérifier l'état du droit en vigueur au moment de la période fiscale concernée.

Cartes

Pourquoi la valeur locative est-elle imposée?: Parce que le propriétaire qui occupe son logement bénéficie d'un avantage économique équivalent à un loyer économisé, intégré au revenu imposable.
Quelle disposition de la LIFD prévoit l'imposition de la valeur locative?: L'art. 21 al. 1 let. b LIFD, qui inclut la valeur locative de l'habitation du propriétaire dans le rendement de la propriété immobilière.
Comment la valeur locative est-elle fixée?: Par l'autorité cantonale, en pourcentage du loyer pratiqué sur le marché pour un bien comparable, avec un contrôle de l'égalité de traitement.
Quel contrôle exerce le Tribunal fédéral sur la valeur locative?: Il exige qu'elle reste dans un rapport raisonnable avec le loyer du marché: une valeur inférieure à environ 60% de ce loyer violerait l'égalité de traitement.
Quelle différence entre frais d'entretien et dépenses de plus-value?: Les frais d'entretien maintiennent la valeur et sont déductibles; les dépenses de plus-value l'augmentent et ne sont pas déductibles, mais s'ajoutent au prix de revient.
Un propriétaire peut-il choisir entre frais effectifs et forfait?: Oui, la loi permet de déduire les frais effectifs ou une déduction forfaitaire, le choix étant opéré par période fiscale.
Les investissements d'économie d'énergie sont-ils déductibles?: Oui, la loi assimile à des frais d'entretien certains investissements favorisant l'économie d'énergie et la protection de l'environnement.
Peut-on déduire les intérêts hypothécaires?: Oui, comme intérêts passifs (art. 33 LIFD), dans une limite liée aux rendements de la fortune imposables.
Quel argument de principe fonde la critique de la valeur locative?: Elle impose un revenu non perçu, ce qui pénalise surtout les propriétaires peu endettés, d'où la volonté de changement de système.
Que prévoit la réforme adoptée en 2025?: La suppression de l'imposition de la valeur locative de la résidence principale, en contrepartie de la suppression de la plupart des déductions liées; la mise en œuvre dépend de l'entrée en vigueur fixée par les autorités.
Le propriétaire d'un immeuble loué est-il imposé sur la valeur locative?: Non: il est imposé sur les loyers effectivement perçus; la valeur locative vise l'habitation occupée par le propriétaire.

Glossaire

Valeur locative: Revenu fictif imposable correspondant au loyer que le propriétaire aurait payé s'il avait été locataire de son logement.
Frais d'entretien: Dépenses destinées à maintenir la valeur et l'usage d'un immeuble, déductibles du revenu.
Dépense de plus-value: Dépense qui augmente la valeur d'un immeuble et n'est pas déductible du revenu.
Déduction forfaitaire: Déduction fixée en pourcentage ou en montant, sans justificatif détaillé.
Intérêts passifs: Intérêts de dettes déductibles du revenu dans les limites de la loi (art. 33 LIFD).
Loyer du marché: Loyer qu'un tiers paierait pour la location d'un logement comparable dans la même situation.
Changement de système: Réforme qui supprime l'imposition de la valeur locative et la plupart des déductions liées à la propriété du logement.