Expropriation matérielle et compensation des avantages

Droit public & constitutionnel · Master 1

Garantie de la propriété, expropriation matérielle et compensation de la plus-value en aménagement.

Introduction

La garantie de la propriété de l'art. 26 Cst. protège l'institution de la propriété et les droits individuels des propriétaires. Elle ne confère toutefois pas un droit à l'affectation maximale de chaque parcelle: la planification peut restreindre les possibilités de bâtir. Lorsque la restriction est d'une gravité comparable à celle d'une expropriation formelle, le droit à une pleine indemnité naît, selon l'art. 26 al. 2 Cst. et l'art. 5 al. 2 LAT.

Le Tribunal fédéral a développé une jurisprudence détaillée sur l'expropriation matérielle, dont la définition classique distingue deux situations: l'interdiction ou la restriction de l'usage actuel d'un bien, et l'interdiction d'une utilisation future très probable à brève échéance. Le cas de la parcelle déclassée de la zone à bâtir en zone agricole est le cas d'école.

L'art. 5 LAT prévoit symétriquement la compensation des avantages majeurs résultant de mesures d'aménagement, afin de faire contribuer les bénéficiaires de plus-values. Ce deck relie ces deux faces d'un même principe d'équité, indispensable pour comprendre le financement et les enjeux politiques de la planification.

Objectifs d'apprentissage

Définir l'expropriation matérielle selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
Distinguer expropriation formelle et matérielle
Identifier les critères de la probabilité d'utilisation future
Expliquer le fonctionnement de la compensation des avantages (art. 5 LAT)
Appliquer ces notions à un déclassement de parcelle

Concepts clés

Garantie de la propriété (art. 26 Cst.): Protège la propriété, mais autorise des restrictions fondées sur une base légale, justifiées par l'intérêt public et proportionnées. Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation et de restriction équivalente.
Expropriation formelle: Transfert forcé d'un droit de propriété au profit de la collectivité, avec indemnité pleine (valeur vénale), selon les lois d'expropriation.
Expropriation matérielle: Restriction du droit de propriété qui, par sa gravité, équivaut à une expropriation: usage actuel interdit ou entravé de façon particulièrement grave, ou utilisation future très probable interdite.
Critères de la jurisprudence: Pour une utilisation future, il faut établir que la possibilité de bâtir était très probable dans un avenir prévisible: équipement du terrain, situation, zone précédente, plan d'affectation en vigueur.
Compensation des avantages (art. 5 LAT): Le droit cantonal doit prévoir une compensation équitable des avantages majeurs résultant de mesures d'aménagement, en particulier le classement en zone à bâtir. Le droit fédéral fixe un prélèvement minimal sur la plus-value.

Conclusion

L'expropriation matérielle et la compensation des avantages sont deux manifestations d'un même principe d'équité: la collectivité indemnise le propriétaire lourdement frappé par une restriction, mais prélève une part de la plus-value créée par la planification. Le Tribunal fédéral a posé des critères exigeants pour éviter qu'une indemnisation généralisée ne paralyse l'aménagement.

Pour réussir un cas pratique, le réflexe est de qualifier l'atteinte, d'examiner la probabilité d'utilisation et le moment d'acquisition, puis de calculer l'indemnité selon la différence de valeur.

Cartes

Que garantit l'art. 26 Cst. ?: La propriété; une pleine indemnité est due en cas d'expropriation et de restriction de la propriété équivalant à une expropriation.
Qu'est-ce qu'une expropriation formelle ?: Le retrait par la voie de la contrainte d'un droit de propriété au profit de l'État, contre pleine indemnité.
Qu'est-ce qu'une expropriation matérielle ?: Une restriction de droit public à la propriété d'une telle gravité qu'elle équivaut à une expropriation et donne droit à indemnité.
Quelles sont les deux hypothèses classiques d'expropriation matérielle ?: L'interdiction ou la restriction de l'usage actuel du bien; ou l'interdiction d'une utilisation future très probable.
Qu'est-ce qu'une utilisation future très probable ?: Une utilisation qui, selon le cours ordinaire des choses, aurait pu être réalisée dans un avenir prévisible.
Quel exemple typique d'expropriation matérielle ?: Le déclassement d'un terrain équipé de la zone à bâtir en zone agricole sans possibilité de construire.
Quel est le critère de gravité exigé ?: L'atteinte doit être particulièrement grave, ce qui est apprécié selon la valeur de la parcelle avant et après la mesure.
L'indemnité d'expropriation matérielle correspond à quoi ?: À la différence de valeur du bien avant et après la mesure, soit la pleine indemnité.
Que prévoit l'art. 5 al. 1 LAT ?: Le droit cantonal établit un régime de compensation équitable des avantages et inconvénients majeurs résultant de mesures d'aménagement.
Quel est le prélèvement minimal sur la plus-value selon le droit fédéral ?: Au moins 20 % de la plus-value résultant du classement en zone à bâtir.
Quand la plus-value est-elle exigible ?: Au moment où elle est réalisée, par exemple lors de l'aliénation du terrain ou de la construction, selon le droit cantonal.
L'indemnité est-elle due si le propriétaire a acheté après le déclassement ?: En principe non: celui qui acquiert sciemment un terrain déjà soumis à la restriction ne peut prétendre à indemnité.

Glossaire

Expropriation formelle: Retrait forcé de la propriété en vertu d'une loi d'expropriation, avec indemnité pleine.
Expropriation matérielle: Restriction à la propriété équivalant à une expropriation et donnant droit à pleine indemnité.
Déclassement: Modification d'un plan d'affectation qui rend une parcelle moins constructible.
Plus-value: Augmentation de la valeur d'un terrain due à une mesure d'aménagement, notamment un classement en zone à bâtir.
Pleine indemnité: Réparation complète du dommage subi, calculée selon la valeur vénale du bien.
Utilisation future probable: Possibilité de réaliser une utilisation dans un avenir proche, selon le cours ordinaire des choses.
Garantie de la propriété: Droit fondamental de l'art. 26 Cst. qui protège la propriété contre les atteintes étatiques injustifiées.